[토지거래허가제] 토지거래허가제와 거주이전의 자유

부동산 가격 상승으로 서울의 대부분의 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

 

이에 따라 최근 강남의 한 40평대 아파트에 대한 토지거래허가를 위해 매수예정자가 구청에 문의한 결과, 4인 가족에 30평도 충분한데 동일 지역에서 40평대로 옮길 경우 허가가 어려울 수 있다는 취지의 담당 공무원 발언이 이슈가 되기도 했습니다.

 

아래에서는 토지거래허가제와 헌법이 보장한 거주이전의 자유에 대해 살펴보고 토지거래허가제의 위헌적 요소에 대해서도 다뤄보도록 하겠습니다.

 

토지거래허가제

토지거래허가제란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 국토교통부장관이 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 하는 제도입니다.

 

허가구역 지정권자 및 허가대상 거래

 

허가구역 지정

① 지정권자 : 국토교통부 장관, 서울특별시장 등

② 기간 : 5년 이내

③ 토지거래계약허가대상 토지면적(도시지역 안)

 

허가대상 거래

허가구역내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.

 

허가 신청이 접수된 날로부터 15일 이내에 허가증을 교부합니다.

 

토지거래허가구역 내에 거래면적이 주거지역의 경우 180㎡ 초과, 상업지역 200㎡ 초과, 공업지역 660㎡ 초과, 녹지지역 100㎡ 초과, 용도 미지정지역 90㎡ 초과의 경우 허가 대상입니다.

 

허가대상

① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약을 포함)을 체결하고자 하는 경우

② 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)

- 대가는 금전에 한하지 않으며, 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무 인수, 채무면제, 무채재산권 및 영업권의 지급 등도 포함

- 허가구역 지정전에 체결완료된 거래계약은 허가제 미적용하며, 계약체결시점 확인은 검인일, 등기신청일 등 객관적인 증거로 판단

③ 구체적인 허가대상

- 자기주거용 택지구입

- 지역주민을 위한 복지·편익시설 설치

- 농업·축산업·임업 등의 영위

- 비농업인(비임업인)이 농지(임야) 구입시는 세대원전원이 허가 신청일로부터 소급하여 서울시 6개월 이상 계속 거주 필요

- 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행

- 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우

- 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우

- 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등

 

허가를 받지 않아도 되는 경우

① 대가가 없는 상속·증여 등

② 허가대상면적 미만의 토지

③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용

④『민사집행법』에 의한 경매

⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우

⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우

⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우

⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우

⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급

⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우

⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우

⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우

⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우

⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우

⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우

한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐 매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우

법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우

 

벌칙 및 이행강제금

① 허가 또는 변경허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 사위 또는 부정한 방법으로 허가를 받아온 자 (2년 이하 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액(개별공시지가)이하의 벌금)

② 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자 (3월의 이행기간을 부여하고 취득가액(신고된 실거래가) 10%범위내에서 매년 이용의무기간 종료시까지 이행강제금 부과)

 

 

거주이전의 자유

현행 헌법에모든 국민은 거주·이전의 자유를 가진다.”라고 명문화하여, 거주이전의 자유를 보장하고 있습니다.

 

거주·이전의 자유는 국내외 어떠한 곳이라도 자유롭게 거소 또는 주소를 선정하고 이전할 수 있는 자유를 내용으로 하며, 국외 이주의 자유와 해외여행의 자유 및 귀국의 자유를 포함합니다.

 

거주이전의 자유 제한과 토지거래허가제의 위헌성 여부

거주·이전의 자유에 대한 제한은 헌법상 국가안전보장·질서유지·공공복리를 위하여 필요한 경우에 법률로써 할 수 있습니다.

 

그러나 법률에 따라 거주·이전의 자유를 제한하는 경우라도 그 제한은 필요한, 최소한에 그쳐야 할 것이고, 어떠한 경우라도 거주·이전의 자유의 본질적 내용은 제한할 수 없습니다.

 

따라서 거주·이전에 대한 허가제 등을 규정한 법률은 위헌이 됩니다.

 

그렇다면 토지거래허가제도가 위헌인지가 문제됩니다.

토지거래허가제가 토지소유의 편중 및 무절제한 사용의 시정과 투기로 인한 비합리적인 지가형성을 방지하는 토지거래의 공적 규제를 강화하기 위한 목적이므로 이를 위헌이라고 단정할 수는 없습니다.

 

다만, 그 목적을 벗어나 과도한 제한을 통하여 주택에 대한 실거주 목적의 거래를 금지하는 것일 때에는 이는 헌법이 보장한 거주이전의 자유를 침해하는 위헌적인 요소가 다분하다고 판단됩니다.

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