최근 부동산 경기가 과열되며 서울의 전세가 오름세를 보이고 있습니다. 강남의 경우 아파트의 임대보증금이 최소 수억원에 달한다는 것은 이제 그다지 이상한 일도 아닙니다. 경기도 어려운데 아파트 전세 보증금은 하늘 높은 줄 모르고 치솟기만 하고 가난한 세입자의 가슴이 끝이 어딘지 모르는 나락으로 한 없이 떨어져만 갑니다.
대부분의 서민들은 본인의 전 재산에 추가로 대출을 받아서 임대차보증금을 마련합니다. 그러니 소위 말하는 전세보증금(정확히는 임대차 보증금)이 서민들에게 얼마나 중요한 것인지는 굳이 설명을 하지 않아도 될 것입니다.
그래서 우리 법에서는 민법의 특별법으로 주택임대차보호법을 만들어 임대차보증금에 대한 보호를 하고 있는 것입니다.
그럼, 대항력이라든지 우선변제권이라는 말이 무엇인지 먼저 알아 보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있다라고(대항력 발생) 규정되어 있습니다.
이러한 대항력에 더하여 임대차계약서상에 확정일자를 갖추면 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 임차인이 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.(우선변제권 발생. 제3조의2 제2항)
즉, 임대차보증금을 지키기 위하여 가장 중요한 것이 주택의 인도와 주민등록(대항력) 그리고 임대차계약서의 확정일자(우선변제권)입니다. 따라서, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리(대항력)와 보증금에 관하여 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 변제 받을 권리(우선변제권)를 함께 가지게 되는 것입니다.
아래에서 조금 더 구체적으로 살펴 보겠습니다.
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 임차한 주택의 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 내세워서 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수도 있으며(대항력), 임차 주택이 경매 또는 공매될 경우에 임대차보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리가 모두 있습니다. 물론 이러한 대항력과 우선변제권은 임차인이 선택적으로 행사할 수 있습니다.(대법원 판례 93다39676)
다만, 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 민사집행법 제84조 제1항에 의해 최초입찰기일 이전까지 배당요구신청을 하여야 한다는 점을 유의하셔야 합니다.
그런데 임차인이 우선변제권을 행사할 경우에도 임차주택의 가액이 임대차보증금에 미치지 못하여 임차인이 임대차 보증금을 전액을 반환 받지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.(과거 IMF절 주택가격 하락의 경우를 생각해 볼 수 있음)
이 경우에는 경락인에게 임차 주택의 인도를 거절하고서 보증금중 반환받지 못한 잔액을 반환 받을 때까지는 임대차관계가 유지된다고 주장을 함으로서 경락인으로 하여금 나머지 잔액에 대한 임대인의 지위를 승계하도록 할 수 있습니다.(대법원 핀례, 96다53628)
전세값이 오르고 있다는 말에 항상 서민들의 주된 관심사인 주택임대차보호법에 대한 정리를 한번 해 보자는 생각에 포스팅 해 봤습니다. 다시 읽어 보니 중구난방 뭐가 뭔지 저도 헷갈리는 부분이 있는 것 같아서 마지막으로 꼭 기억하셔야 할 포인트만 찍어 드립니다.
임대차계약을 하실 경우에는 전입신고(대항력)와 임대차계약서의 확정일자(우선변제권)를 확실히 챙겨 놓으셔서 후에 발생할 법률문제에 대비하시기 바랍니다. 감사합니다.
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