반드시 알아야 할 상가건물 임대차보호법 집중 해부!

대부분의 사람들이 주택 임대차의 경우에 임차인을 보호하기 위한 주택임대차 보호법의 규정은 잘 알고 있으나 상가건물 임대차 보호법에 대하여는 잘 모르고 있는 것 같아 오늘은 상가건물 임대차보호법에 대하여 핵심적인 사항만 간단히 알아보도록 하겠습니다.

 

                                               [상가건물 임대차 보호법]

 

1. 상가건물 임대차보호법 제정 목적

이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다. 즉, 민법에 임대차에 관한 규정이 있으나 특히 상가건물에 대한 임대차의 경우에는 이 법이 적용되도록 하여 상가 임차인을 보호하기 위한 법이라고 생각하시면 됩니다.

 

2. 적용범위

상가건물 임대차 보호법은 임차인 보호를 위하여 일정한 요건하게 임대인의 권리를 제한하는 민법의 특별법이므로 모든 상가 건물 임대차 계약에 적용되는 것은 아니며 일정한 요건을 갖추지 못한 예를 들면 ”일정한 보증금액을 초과하는 임대차”는 제외됩니다.

즉, 4개의 권역별로 환산보증금이 △서울 24,000만원 이하 △ 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 19,000만원 이하 △광역시(군 지역과 인천광역시지역을 제외한다) 15,000만원 이하 △그 밖의 지역 14,000만원 이하인 상가에만 적용됩니다(상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제1항).
환산보증금이란, 보증금과 월세에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율("대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말합니다. `상가건물임대차보호법시행령 제2조 제3항`)의 금리를 적용해 보증금으로 환산한 금액을 말합니다.

3. 임차인의 대항력

임차인의 대항력 부분은 바로 아래에 언급된 임차인의 계약갱신 요구권과 상가건물 임대차 보호법의 가장 핵심적인 내용이라고 할 수 있습니다. 즉, 임차인은 임차권의 등기를 하지 않더라도, 목적물인 상가건물을 인도받고, 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자 등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력을 갖추게 됩니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항). 대항력을 갖춘 임차인은 목적물의 양수인에게 대항할 수 있으며, 이 경우 목적물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다(상가건물임대차보호법 제3조 제2항).

 

4. 임차인의 계약갱신 요구권

임대한 상가건물에 많은 투자를 하여 투자금 조차도 회수를 하지 못하였는데, 임대인이 계약기간 만료를 이유로 임대차계약을 해지할 경우 임차인의 손해는 이루 말할 수 없이 클 것입니다. 이에 따라 이 법에서는 일정한 경우에 임차인에게 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 규정하고 있습니다.

따라서 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니합니다(상가건물임대차보호법 제10조). 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

이상 상가건물임대차보호법에 대하여 간략하나마 핵심이 되는 부분만 추려 보았습니다. 현재 상가를 임차하고 계신 분이나 앞으로 창업을 위하여 상가를 임차할 계획이 있으신 분은 위 법의 내용을 숙지하시어 상가 임차인으로서의 권리 보호는 물론 안전하게 임대차보증금을 지킬 수 있는 발판을 마련 함으로서 불필요한 손해나 분쟁 없이 사업의 성공을 이룰 수 있게 되기를 바랍니다.

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